Voter les Thermostats Connectés en AG : Résolution Type et Article 24

1. Le Cadre Juridique Impératif : L'Échéance du 1er Janvier 2027

Le compte à rebours réglementaire impose désormais aux conseils syndicaux et aux syndics de copropriété d'inscrire la régulation thermique au cœur de leurs ordres du jour. En application du décret n° 2023-444 du 7 juin 2023 relatif aux systèmes de régulation de la température des systèmes de chauffage et de refroidissement, chaque émetteur de chaleur (radiateur) situé dans un local à usage d'habitation devra obligatoirement être équipé d'un dispositif de régulation automatique pièce par pièce d'ici le 1er janvier 2027. Cette obligation concerne l'ensemble des bâtiments collectifs équipés d'un chauffage centralisé (boucle d'eau chaude, réseau urbain ou générateur collectif gaz/fioul).

Parallèlement, le Décret BACS (Building Automation & Control Systems), issu de la transposition des directives européennes sur la performance énergétique des bâtiments, accélère sa mise en œuvre : les installations CVC dont la puissance nominale utile dépasse 70 kW devront obligatoirement intégrer une GTB ou des sous-systèmes communicants de classe B ou A d'ici 2027 (le seuil de 290 kW étant déjà applicable). La convergence de ces deux textes législatifs transforme ce qui était auparavant un projet de confort optionnel en un devoir strict de mise en conformité de l'immeuble.

Pour le syndicat des copropriétaires, reporter cette décision lors de l'assemblée générale 2026 expose l'immeuble à un goulot d'étranglement industriel majeur à l'approche de la date butoir du 31 décembre 2026, caractérisé par une pénurie de matériel certifié et des plannings d'installateurs RGE saturés. L'anticipation en AG dès cette année constitue la seule garantie d'une transition maîtrisée, sans risque de sanctions administratives ou de dégradation de la valeur patrimoniale des lots.

2. Pourquoi la Majorité Simple de l'Article 24 s'Applique-t-elle ?

L'une des interrogations récurrentes des gestionnaires d'immeubles concerne le quorum et la règle de majorité requis pour engager le déploiement d'équipements au sein des logements privatifs. Historiquement, les travaux d'économies d'énergie non imposés par la loi devaient être votés à la majorité absolue de l'article 25, voire faire l'objet d'une passerelle vers l'article 25-1.

Toutefois, la doctrine juridique et la jurisprudence de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont formelles : lorsqu'une assemblée générale se prononce sur des travaux rendus obligatoires par une disposition législative ou réglementaire, la décision relève de plein droit de la majorité de l'Article 24 (majorité simple).

De plus, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise expressément les obligations des copropriétaires relatives à l'accès aux parties privatives. Dès lors que l'assemblée a voté des travaux collectifs d'intérêt commun visant la conformité réglementaire et la sobriété énergétique, les occupants (bailleurs, propriétaires occupants ou locataires) sont tenus de laisser accès à leurs radiateurs pour l'installation des organes de régulation.

3. Résolution Type pour l'Assemblée Générale (Clé en Main)

Afin de prémunir le syndic de copropriété et le conseil syndical contre tout recours en annulation (délai de recours de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965), le projet de résolution doit être rédigé avec une rigueur technique et juridique irréprochable. Voici le texte certifié à intégrer dans l'ordre du jour et à annexer à la convocation de votre assemblée générale :

4. Architecture Technique : LoRaWAN vs Zigbee en Habitat Collectif

Le choix du vecteur de communication sans fil constitue le socle de la viabilité opérationnelle du dispositif. Dans un immeuble collectif en béton armé ou maçonnerie dense, les protocoles grand public s'avèrent inopérants et sources d'échecs massifs. Deux technologies s'affrontent sur le marché : le standard professionnel LoRaWAN et le protocole résidentiel Zigbee.

Le protocole LoRaWAN (Long Range Wide Area Network) opère sur la fréquence 868 MHz en France, bénéficiant d'une pénétration exceptionnelle à travers les dalles de béton armé, les cages d'ascenseur et les parois techniques. Une seule passerelle d'immeuble située en partie haute ou en local technique chaufferie suffit généralement à couvrir un ensemble immobilier de 100 à 250 logements répartis sur 10 étages. Aucun répéteur intermédiaire n'est requis dans les couloirs, éliminant tout risque de vandalisme ou de débranchement.

À l'opposé, le protocole Zigbee (2,4 GHz) utilise une topologie maillée ("mesh"). Chaque équipement sert de relais au signal voisin. Dans une copropriété, si un copropriétaire débranche une prise relais ou retire une tête thermostatique lors d'un déménagement, le maillage s'effondre pour toute la colonne supérieure de l'immeuble. De surcroît, la fréquence 2,4 GHz subit de plein fouet les interférences du Wi-Fi domestique et des micro-ondes des habitants.

L'intégration de sondes d'ambiance LoRaWAN dans un échantillon statistique de logements (généralement 10 à 15 % des lots représentatifs : rez-de-chaussée, pignons froids, derniers étages sous toiture) permet à l'algorithme centralisé de corriger la courbe de chauffe de la chaufferie collective. Le bâtiment compense ainsi les disparités thermiques structurelles au lieu de surchauffer les étages intermédiaires pour satisfaire les logements thermiquement défavorisés.

5. Modélisation Financière : Reste à Charge Zéro et Gains Immédiats

Le modèle économique du Plan Thermostat repose sur la mobilisation massive des Certificats d'Économies d'Énergie. La fiche BAR-TH-173 valorise la mise en place d'un système de régulation par boucle d'eau chaude assurant la régulation terminale et la programmation temporelle par pièce ou zone homogène.

Pour une copropriété type de 80 logements chauffée au gaz collectif (consommation annuelle moyenne de 12 000 kWh PCI par lot, soit une facture énergétique globale de 115 000 €/an au tarif contractuel moyen 2026), l'équation financière se décompose comme suit :

• Coût d'investissement initial brut : 320 têtes thermostatiques LoRaWAN (4 radiateurs par lot en moyenne), 1 passerelle 4G, 12 sondes d'ambiance et la main-d'œuvre qualifiée RGE = 38 400 € TTC (soit 480 € TTC par logement).
• Financement CEE (BAR-TH-173 + Coup de Pouce Thermostat) : Valorisation des mégawattheures cumulés actualisés (cumac) négociée à hauteur de -38 400 € par l'obligé partenaire.
• Reste à charge direct pour le syndicat des copropriétaires : 0,00 €.
• Économie d'énergie constatée : Le passage d'un système sans régulation ou à robinets manuels vers un pilotage communicant abaisse la consommation de fluide de 14 % à 18 % par an (conformément aux mesures du COSTIC et du CSTB). Pour notre copropriété de 80 lots, cela représente un gain net direct de 16 100 € à 20 700 € par an dès le premier hiver d'exploitation.

Sur le plan comptable, cette opération génère un retour sur investissement instantané. La baisse de la facture collective soulage la trésorerie du syndicat, limite les appels de fonds pour charges courantes et réduit l'exposition aux fluctuations des tarifs du gaz ou des indices de réseaux de chaleur (R2/R3).

6. Protocole de Déploiement : De la Convocation à la Réception des Travaux

La réussite d'un chantier d'ingénierie thermique en site occupé repose sur une méthodologie d'exécution rigoureusement séquencée. L'expérience montre que les échecs opérationnels sont toujours d'ordre relationnel ou logistique, jamais d'ordre technologique.

1. Phase Pré-AG (J-60 jours) : Réalisation de la visite technique sur site par un ingénieur thermicien. Recensement précis des corps de vannes existants (vannes manuelles nécessitant un désembouage/remplacement par des corps thermostatisables pré-réglés vs corps thermostatisables déjà en place compatibles avec adaptation de bagues M30x1,5). Élaboration du devis à reste à charge zéro et contractualisation du volume CEE.
2. Phase Convocation AG (J-21 jours) : Envoi de la convocation d'AG par le syndic avec notification du projet de résolution conforme à l'Article 24, de la notice d'information pédagogique aux copropriétaires et du récapitulatif technique des têtes LoRaWAN (absence de caméra, absence de micro, sécurité radioélectrique bien inférieure aux limites DAS européennes).
3. Phase Délibération & Notification : Vote de la résolution à la majorité simple. Notification du procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception ou recommandé électronique (LRE).
4. Phase Déploiement Terrain (J+30 à J+60 jours) : Information des résidents par double canal (panneautage hall d'immeuble et notifications SMS). Prise de rendez-vous individualisée par tranche de 30 minutes via plateforme digitale dédiée. Remplacement des robinets, appairage automatique sur la passerelle 4G d'immeuble et relevé des numéros d'identification DevEUI.
5. Réception et Contrôle COFRAC : Clôture du chantier par le syndic et le conseil syndical, émission du procès-verbal de réception des travaux sans réserve, et passage de l'organisme d'inspection indépendant accrédité COFRAC requis pour la validation administrative des dossiers CEE de grande envergure.