Obligation Thermostat en Copropriété : Le Décret BACS

La régulation thermique des bâtiments est encadrée en France par deux logiques complémentaires : le décret BACS, qui impose des systèmes d'automatisation et de contrôle dans les bâtiments tertiaires, et l'individualisation des frais de chauffage, qui s'applique aux immeubles collectifs d'habitation. Pour une copropriété, cela se traduit concrètement par l'installation de robinets thermostatiques et d'une régulation centrale, financés en grande partie par la prime CEE.

Qu'impose le Décret BACS Exactement ?

Réponse Directe : le décret BACS (décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020) impose l'installation de systèmes d'automatisation et de contrôle (BACS) dans les bâtiments tertiaires dont les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation dépassent 290 kW. Ces installations doivent être conformes au 1er janvier 2025 pour le seuil de 290 kW, puis au 1er janvier 2027 pour le seuil abaissé à 70 kW.

| Puissance des systèmes (CVC) | Échéance de conformité | |---|---| | Plus de 290 kW | 1er janvier 2025 | | Plus de 70 kW | 1er janvier 2027 |

Le BACS désigne l'ensemble des dispositifs qui pilotent automatiquement le chauffage, la ventilation et la climatisation : régulation sur la température extérieure, programmation horaire, gestion des zones, supervision et suivi des consommations. L'objectif est de faire fonctionner les équipements uniquement quand et où c'est nécessaire.

Le Décret BACS S'applique-t-il aux Copropriétés d'Habitation ?

Réponse Directe : le décret BACS vise en premier lieu les bâtiments tertiaires. Pour les immeubles d'habitation collectifs, l'obligation la plus directe concerne l'individualisation des frais de chauffage, qui impose de pouvoir mesurer et répartir les consommations par logement — ce qui suppose des robinets thermostatiques ou des répartiteurs de frais de chauffage.

Depuis la loi ELAN, l'obligation d'individualisation s'étend aux immeubles équipés d'un chauffage collectif, sous réserve de faisabilité technique et d'un temps de retour sur investissement raisonnable. Concrètement, la copropriété doit pouvoir attribuer à chaque logement sa part réelle de consommation.

| Dispositif | Public visé | Obligation principale | |---|---|---| | Décret BACS | Tertiaire (bureaux, commerces, ERP) | Systèmes d'automatisation et de contrôle | | Individualisation des frais de chauffage | Immeubles collectifs d'habitation | Mesure et répartition par logement | | Éco-énergie tertiaire (DEET) | Tertiaire | Réduction des consommations finales |

Quelles Sanctions en Cas de Non-Conformité ?

Réponse Directe : pour le décret BACS, le non-respect expose à une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, avec possibilité de sanction par journée de retard. S'y ajoutent, pour les bâtiments tertiaires, le risque de non-conformité au dispositif Éco-Énergie Tertiaire et la perte d'attractivité locative.

Pour les copropriétés, l'enjeu est surtout économique : ne pas réguler revient à payer un chauffage mal maîtrisé, avec des charges réparties au tantième plutôt qu'à la consommation réelle, ce qui pénalise les occupants économes.

Comment se Mettre en Conformité Concrètement ?

Réponse Directe : la démarche passe par un audit de l'installation de chauffage, le choix d'une régulation centrale (le cas échéant de type BACS) et l'équipement en robinets thermostatiques, puis un vote en assemblée générale et une demande de prime CEE.

1. Audit technique : puissance des systèmes, état de la régulation, faisabilité de l'individualisation.
2. Scénario de mise en conformité : régulation centrale, robinets connectés, supervision.
3. Devis et estimation de la prime CEE.
4. Vote en AG (travaux décidés à la majorité applicable).
5. Installation, équilibrage et mise en service, puis suivi des consommations.

Calendrier à Retenir

| Date | Obligation | |---|---| | 1er janvier 2025 | BACS pour les systèmes CVC > 290 kW (tertiaire) | | 1er janvier 2027 | BACS pour les systèmes CVC > 70 kW (tertiaire) | | En vigueur | Individualisation des frais de chauffage (habitat collectif) |

Questions Fréquentes (FAQ)

Le décret BACS concerne-t-il ma copropriété ?

Le décret BACS vise d'abord les bâtiments tertiaires. Les copropriétés d'habitation sont surtout concernées par l'individualisation des frais de chauffage et l'installation de robinets thermostatiques.

Quels sont les seuils et les échéances du décret BACS ?

Systèmes de plus de 290 kW : conformité au 1er janvier 2025. Systèmes de plus de 70 kW : conformité au 1er janvier 2027.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

Jusqu'à 1 500 € d'amende pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, avec risque de majoration par jour de retard.

Les travaux sont-ils finançables ?

Oui, principalement via la prime CEE, qui peut couvrir une part importante de l'investissement.